Une succession en indivision survient lorsqu'un bien est hérité par plusieurs personnes sans être immédiatement divisé. Cette situation est fréquente pour les biens immobiliers comme des appartements, des maisons ou des terrains. Chaque héritier détient une part du bien sans en avoir la jouissance exclusive. La gestion d'une succession en indivision présente des défis, notamment en matière de fiscalité, car la plus-value successorale, calculée sur la différence entre le prix de revient du bien et sa valeur au moment du décès, est imposable et peut engendrer un coût important pour les héritiers.
Calcul de la plus-value successorale en indivision
Le calcul de la plus-value successorale en indivision se base sur la détermination du prix de revient et de la valeur du bien au décès.
Détermination du prix de revient
- Prix d'acquisition initial : Le prix initial payé par le défunt lors de l'achat du bien.
- Frais d'acquisition : Frais de notaire, frais d'enregistrement, taxes foncières acquittés par le défunt.
- Travaux d'amélioration : Les travaux d'amélioration effectués par le défunt augmentent la valeur du bien. Par exemple, une rénovation complète de la cuisine ou l'ajout d'une véranda.
- Dépréciation : Certains biens immobiliers peuvent perdre de la valeur avec le temps en raison de l'usure, de l'obsolescence ou de changements dans l'environnement local. Cette dépréciation doit être prise en compte pour calculer le prix de revient.
Détermination de la valeur du bien au décès
La valeur du bien au décès est généralement déterminée par une expertise immobilière réalisée par un professionnel agréé. Cette expertise prend en compte différents critères, notamment :
- Valeur vénale : Le prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché libre, en tenant compte de l'état du bien, de son emplacement et des conditions du marché.
- Caractéristiques du bien : La superficie habitable, le nombre de pièces, l'état général du bien, les équipements (balcon, terrasse, jardin), la présence d'un garage, etc.
- Éléments spécifiques à l'indivision : La part de chaque héritier dans l'indivision, les droits des autres indivisaires, l'existence de servitudes ou de restrictions sur le bien, etc.
Calcul de la plus-value
La plus-value successorale se calcule en soustrayant le prix de revient de la valeur du bien au décès. Cette plus-value est ensuite répartie entre les héritiers en fonction de leur part dans l'indivision.
Exemple : Un appartement à Paris est hérité par deux frères et sœurs à parts égales. Sa valeur au décès est de 600 000 € et son prix de revient était de 300 000 €. La plus-value successorale est de 300 000 €. Chaque héritier devra payer des impôts sur une plus-value de 150 000 €.
Particularités fiscales de la succession en indivision
La fiscalité des successions en indivision présente des aspects spécifiques importants à prendre en compte.
Taxation individuelle des parts
Chaque héritier est taxé individuellement sur la part du bien qu'il hérite. La fiscalité applicable dépend de la part du bien, des abattements et des taux d'imposition spécifiques à chaque héritier. Les abattements sont des montants déductibles du montant imposable, et les taux d'imposition varient en fonction du lien de parenté avec le défunt et de la valeur du patrimoine hérité.
Imposition au niveau de la vente
En cas de vente du bien immobilier, chaque indivisaire sera taxé sur sa part de plus-value réalisée. La plus-value est la différence entre le prix de vente du bien et son prix de revient. La nature du bien immobilier (résidence principale ou investissement locatif) déterminera le régime fiscal applicable. Pour les résidences principales, les plus-values sont généralement exonérées d'impôt si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.
La mise en indivision : un outil de planification fiscale ?
La mise en indivision d'un bien immobilier déjà détenu peut présenter des opportunités fiscales, mais il est crucial de bien comprendre les risques et les conséquences de cette opération.
- Réduction de la valeur du bien au décès : La mise en indivision peut parfois permettre de réduire la valeur du bien au décès et donc la plus-value imposable. Par exemple, si un bien immobilier est mis en indivision entre plusieurs héritiers, la valeur du bien au décès sera divisée par le nombre d'indivisaires, ce qui peut réduire la plus-value imposable.
- Conflits entre indivisaires : La mise en indivision peut engendrer des conflits entre les indivisaires concernant la gestion du bien, les décisions de vente ou les frais liés au bien. Il est essentiel de définir clairement les règles de gestion du bien et les droits et obligations de chaque indivisaire.
Optimisation de la fiscalité successorale en indivision
Il existe des stratégies pour optimiser la fiscalité successorale en indivision.
Optimiser la valeur du bien au décès
- Travaux d'amélioration : Des travaux d'amélioration judicieux peuvent augmenter la valeur du bien et donc la plus-value imposable. Il est important de bien choisir les travaux et de les réaliser avant le décès du propriétaire.
- Adapter l'usage du bien : La valeur d'un bien dépend de son usage. Un bien utilisé comme résidence principale est généralement moins taxé qu'un bien loué. Il peut être intéressant d'adapter l'usage du bien avant le décès.
- Outils de planification successorale : Des outils comme les donations ou les trusts peuvent permettre de réduire la plus-value imposable et de transmettre le patrimoine de manière plus avantageuse. Par exemple, une donation d'une partie du bien immobilier à ses héritiers avant le décès peut permettre de réduire la valeur du bien hérité au décès et donc la plus-value imposable.
Choisir la meilleure stratégie de vente
- Vente en indivision : La vente en indivision peut simplifier les démarches, mais elle peut également engendrer des difficultés de partage des revenus et des conflits entre les indivisaires. Il est important de définir clairement les modalités de partage des revenus et des frais liés à la vente.
- Sortie de l'indivision avant la vente : La sortie de l'indivision avant la vente permet à chaque indivisaire de vendre sa part du bien de manière indépendante. Cette option peut être plus avantageuse si les indivisaires ont des projets immobiliers différents.
- Négociation avec les autres indivisaires : La négociation entre les indivisaires peut permettre d'optimiser le prix de vente du bien immobilier et de maximiser les revenus de chacun. Il est important de définir une stratégie commune et de s'assurer que les intérêts de tous les indivisaires sont pris en compte.
- Options de financement : Il existe différentes options de financement pour la vente d'un bien immobilier, comme les prêts hypothécaires ou les prêts relais. Il est important de choisir la solution la plus avantageuse en fonction des besoins et des capacités de chaque indivisaire.
Faire appel à un professionnel
Se faire accompagner par un expert en fiscalité successorale est essentiel pour optimiser la fiscalité lors d'une succession en indivision. Un notaire ou un avocat spécialisé en droit de la succession peut apporter des conseils personnalisés et adaptés à chaque situation.
Exemples concrets de situations
Pour illustrer les enjeux de la fiscalité successorale en indivision, voici quelques exemples concrets.
Succession d'un appartement en indivision
Un appartement situé à Paris, rue de Rennes, est hérité par trois frères et sœurs, Marie, Jean et Pierre, à parts égales. La valeur du bien au décès est de 700 000 € et son prix de revient était de 250 000 €. La plus-value successorale est donc de 450 000 €. Chaque héritier devra payer des impôts sur une plus-value de 150 000 €.
Pour optimiser la situation, Marie, Jean et Pierre pourraient envisager de vendre l'appartement en indivision ou de le sortir de l'indivision avant la vente. Chaque option présente des avantages et des inconvénients, et il est crucial de choisir la stratégie la plus adaptée à leur situation.
Succession d'une maison en indivision avec un logement locatif
Une maison située à Lyon, avenue Jean Jaurès, est héritée par deux cousins, Sophie et Thomas, à parts égales. La maison est louée à un locataire. La valeur du bien au décès est de 400 000 € et son prix de revient était de 200 000 €. La plus-value successorale est donc de 200 000 €.
Les revenus locatifs doivent être pris en compte dans le calcul de la plus-value successorale. Il est important de bien identifier les revenus locatifs et de les déclarer aux impôts. Sophie et Thomas pourraient envisager de vendre la maison en indivision, de sortir de l'indivision avant la vente, ou de continuer à la louer.
Succession d'une villa en indivision à l'étranger
Une villa située à Marbella, en Espagne, est héritée par une mère et ses deux enfants, Isabelle, Antoine et Guillaume, à parts égales. La valeur du bien au décès est de 600 000 € et son prix de revient était de 300 000 €. La plus-value successorale est donc de 300 000 €.
La fiscalité des successions à l'étranger peut être complexe. Il est important de se renseigner sur les règles fiscales applicables dans le pays où se situe le bien. Isabelle, Antoine et Guillaume pourraient envisager de vendre la villa en indivision, de sortir de l'indivision avant la vente, ou de la mettre en location. La fiscalité applicable à la vente ou à la location de la villa devra être prise en compte dans leur décision.
En conclusion, la succession en indivision présente des défis fiscaux spécifiques. Il est crucial de bien comprendre les règles de calcul de la plus-value successorale et d'adopter des stratégies d'optimisation pour minimiser les impôts et protéger son patrimoine. Se faire accompagner par un professionnel qualifié est fortement recommandé pour garantir une gestion optimale de la succession en indivision.
